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임대차 계약, 이것만은 꼭

비즈니스 스터디

임대차 계약, 이것만은 꼭
카페를 창업하다보면 임대차 계약을 경험할 수밖에 없죠. 복잡하고 치열한 임대차 계약에 있어서 꼼꼼함과 신중함은 필수입니다. 계약서만 잘 써도 추후에 발생할 많은 분쟁을 사전 예방할 수 있습니다. 계약 전 확인하고 넘어가야 할 부분과 임차인의 권리를 보호해주는 「상가건물임대차보호법」의 내용을 알아볼까요.
상가 임대차 계약 시 필수로 확인할 사항들

1. 건축물대장
건축물대장은 건축물의 소재, 번호, 종류, 구조, 건평, 소유자의 성명, 주소 등을 비롯, 건물의 상황을 명확하게 확인하는 장부입니다. 상가 임대차 계약 전 반드시 살펴보아야 하며, 아래 두 가지를 확인해보면 좋습니다. 건축물대장은 '정부24' 혹은 '세움터' 사이트에서 무료로 열람 가능합니다.

1) 소유자와 거래인
'소유자현황'란을 살펴 계약을 위해 마주한 거래인과 실제 소유자가 같은지 확인합니다. 허위 매물로 인한 피해를 예방하기 위해서죠.

2) 등록 용도
건축물의 용도가 의도하는 카페 운영에 적합하게 등록돼 있는지 확인합니다. 특히 '일반음식점'과 '휴게음식점'의 차이를 명확히 구분해야 합니다. 두 가지의 가장 큰 차이는 '주류' 판매 가능 여부에 있습니다. 일반음식점은 주류 판매가 가능하며 1·2종 근린생활시절에서 모두 허가가 이루어지지만, 상호에 '카페'나 '커피'라는 단어를 사용할 수 없습니다. 반면 휴게음식점은 상호에 '카페', '커피' 단어를 쓸 수 있으며 1·2종 근린생활시설 둘 다 가능하나 약 90평(바닥 면저 300㎡)이상일 경우 2종 근린생활시설만 허가가 가능합니다.

2. 등기부등본
'대법원 인터넷등기소', '민원24' 등에서 유료 열람으로 건물주의 등기부등본을 확인해 채권관계가 있는지 살펴봐야 합니다. '압류', '가압류', '근저당', '임차권등기' 여부를 확인해 그러한 내용이 있으면 계약하지 않는 것이 좋습니다.

① 압류 : 행정기관이 세금 체납자 소유의 부동산을 처분하지 못하게 만듦
② 가압류 : 채권자가 채무자의 부동산을 처분하지 못하게 만듦
③ 근저당 : 미래에 생길 수 있는 채권에 대한 담보를 미리 저당함
④ 임차권등기 : 임대계약이 종료되었으나 임대인이 임대보증금을 돌려받지 못한 상태에서 임차인이 이사를 가야할 경우 대항력을 유지하기 위해 등기함

3. 행정처분 여부
사업장에 가해진 행정처분은 임차인이 바뀌어도 이어집니다. 따라서 계약 전 반드시 매장이 '영업 규제', '법률 위반', '영업 위반 적발' 등 행정처분을 받은 적 있는지 살펴봅니다.

4. 원상회복의무 범위
임대차 계약이 종료되면 일반적으로 임차인은 임대했던 상가를 원상으로 회복한 후 반환해야 합니다. 예를 들어 별도로 인테리어를 했다면 임대차 계약 이전 상태로 만들어 놓는 것이죠. 이를 '원상회복의무'라고 하는데, 계약 시 임대차계약서에 특약사항으로 원상회복 범위를 정확히 기재해 두는 것이 임대인과 임차인 사이의 분쟁을 예방하는 길입니다.

창업 전 알아둬야 할 상가건물임대차보호법

「민법」의 특별법인 「상가임대차보호법」은 임대인의 지나친 임대료 인상을 방지하고 경제적 약자인 임차인의 권리를 보장하기 위해 제정한 법입니다. 이 법의 적용을 위해서는 두 가지 조건을 만족해야 합니다. 첫 번째는 사업자 등록이 가능한 영업용 건물이어야 한다는 것이고, 두 번째는 해당 건물의 '환산보증금'이 상한액 미만이어야 합니다.

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환산보증금 = 보증금 + (월세x100)
예를 들어 A라는 임차인이 서울 지역에 보증금 1억 원, 월세 200만 원을 내고 운영하는 매장이 있다고 가정해 계산해보면
A의 환상보증금 = 1억 원+(200만원x100) = 3억 원

A가 운영하는 매장의 환산보증금은 3억 원이 되며, 서울 지역의 환산보증금 상한액은 9억 원이므로 A는 상가임대차보호법의 수혜를 받을 수 있습니다. 이럴 경우, 「상가임대차보호법」에서 규정하는 '우선변제권', '임대료 인상률 상한 제한', '묵시적 갱신', '임차권 등기' 제도 등의 적용을 받게 됩니다.

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한편, 상가 임차인의 폭넓은 보호를 위해 환산보증금의 한도와 무관하게 적용되는 규정도 있습니다. 대표적으로 상가임차인의 대항력, 임차인의 임대인에 대한 계약갱신요구권 등이 있습니다.

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  월간커피

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  • 인덕원나그네

    임대차계약이 제일 어렵죠...

    2021-04-07

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